格力地产三年净亏37亿财物置换收问询函转型免税事务4年未定音

liukang20241周前 (04-22)热门吃瓜906

格力地产近三年净亏37亿元，财物负债率超80%，免税事务重组4年仍未定音。

11月23日，格力地产股份有限公司（以下简称：格力地产，600185.SH）发表严重财物置换草案，计划将其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江100%股权及格力地产对横琴金融出资集团的5亿元告贷，与海投公司持有的珠海免税集团51%股权进行置换，估值差额部分以现金进行补足。

格力地产与珠海免税集团的财物置换草案引来上交所的问询。11月28日，格力地产收到上交所《问询函》，触及买卖计划、担保事项、拟置出财物评价等7个方面。

早在4年前，格力地产就已开端布局对免税事务的收买重组，计划从房企转型成以免税事务为主的企业。但是在此期间，格力地产先后因时任董事长鲁君四触及证券市场内情买卖、格力地产触及信息发表违法违规，重组计划两次间断。

另一方面，格力地产成绩逐年下滑。从2022年开端到2024年前三季度，不到三年时刻，净利润亏本金额算计36.78亿元。在此状况下，格力地产再提事务转型，这一次严重财物置换能否顺利进行不得而知。

针对上述状况，发现网向格力地产发送采访调研函，但到发稿前，格力地产并未给出合理解说。

严重财物置换草案收上交所问询

近期，格力地产的财物重组获得发展。11月23日，格力地产发表严重财物置换草案，计划将其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江100%股权及格力地产对横琴金融出资集团的5亿元告贷，与海投公司持有的珠海免税集团51%股权进行置换，估值差额部分以现金进行补足。

根据草案，买卖拟置入财物终究作价为45.79亿元，拟置出财物终究作价为55.05亿元，拟置出债款终究作价为5亿元，差额部分4.26亿元由海投公司向格力地产支付现金对价。

发布严重财物置换草案后，很快遭到上交所重视。11月28日，格力地产收到上交所《《关于对格力地产股份有限公司严重财物置换暨相关买卖报告书的问询函》》，触及买卖计划、担保事项、拟置出财物评价等7个方面。

其间，关于拟置出财物的评价方面，草案发表，本次买卖对拟置出财物的评价值为55.05亿元，减值率为8.17%。上交所要求格力地产阐明相关房地产项目评价办法选取根据及合理性，是否契合职业常规；逐项列示减值触及首要财物的详细状况，包括减值计提的详细进程及要害参数选取，阐明减值计提合理性，相关买卖作价是否公允、合理。

而关于免税集团评价方面，草案发表，本次买卖对免税集团选用收益法进行评价，珠海免税集团100%股权评价值为93.28亿元，增值率达193.10%。收益法评价中将格力地产持有的20.53亿元货币资金作为溢余性财物。长时刻股权出资评价中，珠免世界以收益法进行评价，评价增值率达430.84%；金叶酒店评价增值率达887.06%，但评价引证的财政数据未经审计；珠海市中免免税品有限责任公司评价值为2.01亿元，现在已刊出。

上交所要求格力地产弥补发表，货币资金等溢余财物的确认根据，是否充分考虑公司日常营运资金、本钱开支等需求；结合相关子公司板块定位、事务展开等，阐明直接将其与免税集团的经营性财物价值相加的根据及合理性；珠免世界以收益法进行评价的原因及合理性，相关参数的选取根据及合理性；金叶酒店增值率较高的原因，是否已充分考虑财政数据未经审计的影响；珠海市中免免税品有限责任公司相关评价进程及参数选取，是否已充分考虑刊出的状况。

因涉嫌违规，重组计划曾两次间断

早在4年前，格力地产就已开端布局对免税事务的收买重组。2020年5月，格力地产发表收买珠海免税集团100%股权的重组预案。揭露材料显现，格力地产为珠海市国资委监管的珠海市属国有企业，主营事务为房地工业、大消费工业、生物医药大健康工业等。格力地产表明，若收买完结，将获得免税车牌，并注入相关事务。

但格力地产的重组之路并不顺利。2020年12月，格力地产时任董事长鲁君四收到中国证监会的《查询通知书》，因其涉嫌证券市场内情买卖违法行为，证监会决议对其立案查询。遭到鲁君四涉嫌内情买卖的影响，2021年2月，格力地产公告称，暂停于2020年5月23日发表的严重财物重组事项。

2022年12月，鲁君四卸职高管职务后，格力地产继续推进重组事项。2023年7月，格力地产收到中国证监会《立案奉告书》，原由于4年间多计净利润6.26亿，涉嫌信息发表违法违规。在此状况下，格力地产再次请求间断重组。

历经两次间断，格力地产的财物重组于1年后重启。2024年7月，格力地产发布公告，宣告撤回发行股份及支付现金购买财物并征集配套资金暨相关买卖事项请求文件，并拟对原严重财物重组计划进行严重调整，不再进行定增征集资金，而经过出售三处的房地产开发财物来置入珠海免税集团不低于51%的股权。

近三年净亏37亿元，财物负债率超80%

重组之路漫漫的状况下，格力地产成绩也逐年下滑。Wind数据显现，2021年，格力地产的经营收入为71.33亿元，同比增加11.65%；归母净利润4.42亿元，同比增加11.47%，为近3年来最好的成绩。2022年开端，格力地产呈现亏本。2022年-2023年及2024年前三季度，格力地产的归母净利润分别为-20.57亿元、-7.33亿元、-9.21亿元，同比增速分别为-565.88%、64.36%、-194.7%。到2024年前三季度，格力地产近三年已净利亏本36.78亿元。

（图源：wind）

成绩亏本的状况下，格力地产的资金吃紧。到2024年前三季度，格力地产的货币资金为8.87亿元，而同期短期告贷为37.48亿元，一年内到期的非活动负债为25.74亿元，二者合计63.22亿元。到三季度末，资金紧张的格力地产财物负债率已达到80.65%。

此外，格力地产对外担保余额超越净财物，存在担保危险。到11月22日，格力地产及部属公司对外担保余额为105.91亿元，占最近一期经审计归属于上市公司股东的净财物47.80亿元的份额为221.57%，包括对格力地产及其属下控股公司供给的担保（包括属下控股公司之间彼此担保）。

成绩亏本、资金紧张的格力地产需求免税事务赶快注入，不过到现在，格力地产与珠海免税集团的严重财物置换能否获得上述同意、核准、存案或答应，以及获得相关同意、核准、存案或答应的时刻，均存在不确认性。格力地产历经4年的事务转型能否在此次一锤定音？若严重财物置换顺利进行，格力地产的融资才能和财政安全能否进一步提高？发现网将继续重视。

（记者罗雪峰财经研究员高冉）

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